Wat is een waardevolle verbouwing?

Dit vroeg WestlandUtrecht Bank aan makelaar/taxateur Wendy Hiele. Zij bezoekt meer dan 20 woningen per week. Een verbouwing kan een groot verschil maken voor uzelf en de waarde van uw woning. Maar, zegt Wendy, dat gaat niet altijd hand in hand.  

Taxateur

Wendy Hiele zit al 30 jaar in het makelaarsvak en heeft talloze huizen van binnen gezien. De ene keer voor verkoop, de andere keer voor een taxatie. Ze weet als geen ander dat de waarde van een pand kan veranderen. De huizenmarkt heeft een grote invloed, maar ook een verbouwing kan een behoorlijk verschil maken. 

Wat is de waarde van uw woning?

In het vierde kwartaal van 2019 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning bijna 313.000 euro. Maar wat zegt dat nou eigenlijk? “De waarde van een huis is echt een momentopname”, vertelt Wendy. “De WOZ-waarde wordt bepaald door een taxateur van de gemeente, op basis van het voorgaande jaar over vergelijkbare woningen in de omgeving. ”  De marktwaarde van een woning is recent en wordt vastgesteld door een taxateur, op basis van plus- en minpunten, zoals het type huis, de grootte, de staat van onderhoud en de ligging”. Ook een analyse van de markt is daarbij belangrijk. Wendy: “Als NVM-taxateur, maak ik met gebruik van uitgebreide NVM-tools een gedegen marktanalyse.”

De WOZ-waarde en de marktwaarde kunnen erg van elkaar verschillen. Dit is sterk afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Wendy: “De waarde van een huis is eigenlijk wat iemand er op dat moment voor geeft. Deze waarde ligt soms hoger dan de taxatiewaarde.” Dat komt volgens Wendy veel voor in de huidige huizenmarkt: “Nu worden veel woningen per inschrijving verkocht. Daarbij schudden meerdere bieders hun portemonnee leeg om de inschrijving te 'winnen'.” 

Daarom zegt de vorige verkoopprijs niet zo veel over de werkelijke waarde van een woning. “Als ik een huis beoordeel let ik onder andere op de grootte van het huis, de woningmarkt en op de locatie. Zit er bijvoorbeeld een lawaaierige horecagelegenheid op de hoek, of een druk tankstation? Dan heeft dat een negatieve invloed op de waarde.” Aan de andere kant hebben leuke winkels in de wijk en een mooie groene omgeving juist een positief effect. 

De inrichting is ook belangrijk. Wat dat betreft komt Wendy door haar vak ook echt unieke klusprojecten en verbouwingen tegen. “Ik heb als makelaar een keer een huis gezien dat meer weg had van een sauna dan van een woonhuis”, zegt Wendy. “Dat was precies wat de huidige bewoners fijn vonden, maar veel potentiële kopers knapten er op af.”  

Weggegooid geld, dus? 

Niet per se. Wendy: “Zo’n verbouwing doet u echt voor uzelf.” En dat is een belangrijke reden om te verbouwen. U wilt zo lang mogelijk blij zijn met uw woning en soms hoort daar een verbouwing bij die u heel mooi vindt, maar die uw huis niet meer of soms zelfs minder waard maakt. Als u nog 10 jaar in uw huis blijft, hoeft dat geen probleem te zijn. Maar vlak voor een verkoop of taxatie kunt u beter een andere keuze maken. “Wilt u de waarde van uw woning vermeerderen? Kijk dan altijd door de ogen van de koper.” 

Taxateur

Welke verbouwing voegt waarde toe aan een huis? 

Er zijn een paar verbouwingen die vrijwel altijd waarde toevoegen aan een woning. “Vierkante meters toevoegen, bijvoorbeeld”, zegt Wendy. “Extra woonoppervlak is aantrekkelijk.” Dit woonoppervlak creëert u bijvoorbeeld door het toevoegen van een dakkapel, het bewoonbaar maken van de zolder of met een uitbouw. 

Ook het isoleren van de woning kan waarde toevoegen, hoewel een energielabel niet altijd iets zegt over de woningwaarde. Wendy: “We zien dat kopers zich nu nog niet laten leiden door energielabels, maar het voordeel van isoleren is dat uw energiekosten dalen. Met dat geld kunt u bijvoorbeeld weer sneller uw hypotheek afbetalen.” Duurzaamheid wordt in de woningmarkt steeds belangrijker. “Een tijd geleden was het aanschaffen van zonnepanelen ook een twijfelachtige investering, toen werden ze vaak ter overname aangeboden.” Nu is het rendement van de panelen beter en zien meer mensen de meerwaarde ervan.

 

“Extra woonoppervlak is aantrekkelijk voor uzelf en voor kopers.”

 

De vraag in de regio

Soms zijn waardevolle verbouwingen niet zo voor de hand liggend, maar wel erg populair op een bepaalde plek. Wendy: “Hier in Houten is er veel vraag naar levensloopbestendige woningen. Bijvoorbeeld een woning met een badkamer en slaapkamer op de begane grond.” In andere regio’s ligt dat misschien anders. Het is altijd verstandig om hier met een taxateur of makelaar over te spreken, voordat u een verbouwing doet.

Welke verbouwingen doet u alleen voor uzelf? 

“De grootste misvatting is dat u 100% van uw verbouwing weer in de waarde van uw huis terugziet”, zegt Wendy. Voor vrijwel alle verbouwingen geldt dat maar een deel van de investering door de taxateur in de woningwaarde wordt opgenomen.  “Met een keuken van 15.000 euro heeft u meestal maar een meerwaarde van 7.000 euro. Hoe dat komt? Een keuken is erg afhankelijk van smaak.” 

Dat geldt ook voor een erg uitgesproken stijl. Felle kleuren op de muren,  heel moderne of juist klassieke elementen. Het past misschien wel bij u, maar een taxateur zal sceptisch zijn over de toegevoegde waarde. Wendy neemt haar eigen huis als voorbeeld: “Ik had zelf een rode keuken, maar voor de verkoop hebben we daar wel gewoon witte deurtjes op gezet.”

Regelmatig onderhoud: ook goed voor de waarde

Als u niet perse wilt verbouwen, kunt u ook investeren in wat er al is. “Onderhoud is sowieso erg belangrijk”, vertelt Wendy. “Mensen zeggen vaak: ‘Ach dat mag de volgende eigenaar wel doen’. Of ‘dat doe ik nog wel een keer’.” Dat is volgens Wendy niet handig, want een goed onderhouden huis levert meer op. “Eigenlijk moet niets in de woning tegenvallen, want dat ziet u terug in de verkoopprijs.” 

Daarnaast is het handig om te laten zien hoe het zou kunnen zijn: “Mensen vinden het lastig om door een interieur heen te kijken. Laat zien wat de potentie is van de kamer! Bijvoorbeeld met een bouwtekening, waarop via een tussenwand een extra kamer is toegevoegd.” Zo kan bij een verkoop zelfs een digitale verbouwing een verschil maken. 

Tips voor het financieren van uw verbouwing

1 - Zorg op tijd voor een offerte van een aannemer

Wendy: “Er is veel vraag naar aannemers. Als u nu een aannemer uitnodigt, is het maar de vraag of hij de klus wil doen.” Het kost dus vaak meer afspraken en tijd om de verbouwing rond te krijgen.

2 - Zorg dat u voldoende geld uittrekt om een verbouwing netjes uit te voeren

Een slecht uitgevoerde verbouwing, ook als die een extra kamer of vierkante meters oplevert, voegt geen waarde toe, of vermindert die zelfs. “Een te donkere uitbouw, bijvoorbeeld”, zegt Wendy. “Of slordig stucwerk.”

3 - Maak gedetailleerde verbouwingsspecificaties

Wendy: “Mijn advies is: echt alles omschrijven wat u gaat doen. Door uw verbouwplannen zo duidelijk mogelijk te omschrijven kan ik als taxateur beter inschatten of uw verbouwplannen waarde zullen toevoegen”. Hier kijkt de bank naar voor de financieringsaanvraag. Bovendien heeft u door een heldere omschrijving minder kans op onduidelijkheid met de aannemer over de kosten of de uitvoering”. 

Vragen over verbouwingen en uw hypotheek? 

Wilt u meer weten over het verhogen van uw hypotheek? Er is vaak meer mogelijk dan u denkt. 

Informatie over verhogen

Of contact WestlandUtrecht Bank via 033- 450 93 79. Mailen kan ook: westlandutrechtbank@stater.nl

                                                                                                                                  Terug